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Le statut de LMNP et LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel et professionnel) permet d'investir dans l'immobilier locatif.

Ce statut fiscal fait bénéficier aux investisseurs des revenus constituant un complément appréciable. Il peut également constituer une solution de maintient de revenus au moment du départ à la retraite, en complément de produits tels que le PERP, le Madelin pour les Travailleurs Non Salariés ou encore l'assurance vie.

D'un point de vue fiscal, la location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le statut de LMNP est acquit lorsque la location meublée représente des recettes locatives brutes inférieures à 23 000€. Au delà, l'investisseur est considéré comme LMP s'il cumule les trois caractéristiques précisées dans ce statut.

Présentation du statut LMP par Cerenicimo

Le dispositif du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) repose sur la constitution de revenus complémentaires dans un premier temps, mais également sur l'allègement de l'ISF ou encore la transmission de patrimoine.

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnu à toute personne qui:

  • loue des logements meublés, anciens ou neufs
  • enregistre des recettes locatives supérieures à 23 000€ par an
  • est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés
  • et dont les recettes de meublés sont supérieures aux revenus d'activités du foyer fiscal.

Les revenus tirés de cette activité de loueur en meublé professionnel entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC); il est donc impératif de ne pas exercer d'activité professionnelle incompatible avec l'activité de BIC.

Pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire d'investir dans trois types de logements:

  • résidence de services (affaires, étudiants, séniors) : Il s'agit généralement d'un ensemble immobilier proposant des logements de petite taille (du studio au 2 pièces), équipés d'une cuisine ou kitchenette et accompagnés de services complémentaires souvent à la carte.

    Il existe différentes catégories de résidences de services:

    • résidences de tourisme (locations saisonnières)
    • résidences hôtelières en ville souvent à destination des professionnels qui travaillent loin de leur domicile
    • résidences pour étudiants
    • résidences pour personnes âgées

    Dans tous les cas, les services proposés peuvent être les suivants: accueil et réception, blanchisserie, linge de maison, entretien et nettoyage, petits-déjeuners, ou encore, pour les résidence d'un stanging supérieur: piscine, hammam, salle de sport, salle multimédia...

 

  • résidence de tourisme : Il s'agit d'ensemble de logements, ou même de petites maisons, qui sont construits pour être loués à la semaine aux vacanciers. Pour cela, ils sont dotés d'un certain nombre de services (accueil, ménage, entretien...) et gérés par un exploitant professionnel. Ces exploitants ont souvent des nom familiers tels que Pierre et Vacances ou Maeva, mais ils ne souhaitent pas être propriétaire de ces logements, jugeant l'investissement initial trop lourd.
    La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.
  • résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) : Un EHPAD est un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. Comme son nom l'indique, il accueille des personnes âgées en perte d'autonomie, qu'elle soit physique et/ou psychique. Ces unités permettent de prendre en charge des patients généralement lorsque le maintien à domicile n'est plus possible.

    Des critères précis sont à respecter:

    • admission des résidents
    • adaptation architecturale
    • qualification du personnel
    • participation des familles
    • projet de vie et de soins spécifiques

COMPARATIF LMP / LMNP

  LMP LMNP
Régime applicable aux déficits Imputation sans limite sur les autres revenus (revenu global). Imputation sur les revenus de même nature (BIC non-professionnels) de l'année, à défaut sur ceux réalisés au cours de 10 années suivantes.
Régime applicable aux plus-values

Si immeuble inscrit au bilan: régime des plus-values professionnelles.

Exonération si:

  • activité réalisée pendant 5 ans
  • et moyenne des recettes brutes HT au cours de 2 années civiles précédentes inférieures à 90.000 €.
  • exonération partielle lorsque les recettes n'excèdent pas 126.000 €.

Régime des plus-value immobilières des particuliers.

Exonération si immeuble détenu depuis plus de 30 ans (abattement de 2%/an entre la 6ème et la 17ème année, de 4%/an entre la 18ème et la 24ème année, et de 8%/an entre la 25ème et la 30ème année).

Transmission par donation ou succession Régime du paiement différé (sur 5 ans) suivi du paiement fractionné que 10 ans (avec application d'un taux d'intérêt annuel de l'ordre de 1,3%) Régime de droit commun applicable
ISF Bien exonéré si le loueur:
  • est inscrit au RCS
  • ET réalise plus de 23 000€ de recettes
  • ET cette activité procure au foyer fiscal plus de 50% de ses revenus professionnels.
Bien imposable

AVANTAGES / RISQUES LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel procure à l'investisseur les avantages suivants:

  • perception de loyers pendant toute la durée du bail (qui doit être un bail commercial)
  • récupération de la TVA
  • amortissement possible de la construction et du mobilier
  • plus-value à la sortie imposable selon le régime des plus-value des particuliers, c'est à dire imposée selon les règles applicables à la vente d'un immeuble non meublé

Contrairement au statut de LMP, l'investisseur LMNP ne bénéficie d'aucun avantage au regard de l'ISF.

AVANTAGES / RISQUES LMP

Plusieurs avantages sont liés au statut de LMP:

  • En cas d'imposition au régime réel, les intérêts ainsi que le totalité des charges (frais d'établissement, frais de gestion, réparations...) sont déductibles.
  • Si la location est soumise à TVA, il est également possible de déduire cette dernière.
  • Possibilité de retirer le bien immobilier de l'assiette de l'ISF.
  • Exonération totale des plus-values  (si revente au delà de 5 ans de détention et moyenne des recettes des 2 derniers exercices inférieure à 90.000 €) ou partielle (si les recettes des 2 derniers exercices comprises entre 90.000 et 126.000 €).
  • Possibilité d'exploiter le bien au travers d'une société ce qui peut faciliter la transmission du patrimoine.
  • Possibilité de profiter d'une couverture sociale.
Le régime LMP présente cependant un certain nombres de risques, principalement liés à la nature du bien loué. L'investisseur doit également faire attention au risque de moins-value au moment de la revente (s'il a surpayé le bien au moment de l'acquisition).

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