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Actifs de l'OPCI

L'OPCI (organisme de placement collectif immobilier) étant un produit d'épargne immobilière, son actif est à dominante immobilière (60 % au minimum du total de l'actif).

Pour les FPI (fonds de placement immobilier), il s'agira d'immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d'habitation…) et de parts de sociétés civiles à prépondérance immobilières, SCI et SCPI.
Dans les SPPICV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable), la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des actions de SIIC.

Par ailleurs, pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d'actions, l'actif de l'OPCI devra être composé, à concurrence d'au moins 10 %, de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide.

Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30 % (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM…).

En résumé, la part immobilière des actifs s'échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90 % du total des actifs.

Adhérent

L’adhérent est la personne physique qui a signé le Bulletin d’Adhésion, choisi les caractéristiques de son adhésion au contrat et désigné le ou les bénéficiaires en cas de décès. L’adhérent est seul autorisé à procéder à des versements, ou à demander un transfert, une réorientation d’épargne.

Affilié

Admis au bénéfice d’un régime de prévoyance ou de pensions de retraite.

Agrément

Avant son premier appel public à l'épargne, la société de gestion transmet un dossier (règlement COB n°94-05 modifié, article 11) à la COB afin d'obtenir son agrément. L'autorité de tutelle des SCPI peut ainsi vérifier que la société présente "des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants" (même règlement, article 10). L'agrément peut être retiré par la COB quand celle-ci estime que les conditions ne sont plus remplies.

Annuité

Droit à percevoir une pension de retraite que l’on, acquiert lorsqu’on a cotisé pendant une année complète (quatre trimestres).

Appel public à l'épargne

Nous reprenons ici les termes de l'article L. 411-1 du Code monétaire et financier. 
"L'appel public à l'épargne est constitué par l'une des opérations suivantes :
1) l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
2) l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement."

Arbitrage

voir cession d'actifs.

Arrérage

Montant de la somme due au titre d'une pension pour une période écoulée.

Assemblée générale

L'assemblée générale (AG), qui se réunit au moins une fois par an sous sa forme "ordinaire" (Code monétaire et financier, article L. 214-73), est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés. 
L'assemblée générale "extraordinaire" se réunit pour adopter des décisions autres que les actes de gestion courante, telles que la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.

Associé

C'est une personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI ("porteur de parts").

Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM)

Créée en 1975, l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) est une association " loi 1901 " (sans but lucratif), qui regroupe des sociétés agissant dans le secteur de la " pierre papier ", et représente aujourd'hui 125 SCPI sur les 137 existantes, soit 96 % de la capitalisation totale des SCPI.

Ayant pour objectif de représenter ses adhérents auprès de leurs différents interlocuteurs, notamment les pouvoirs publics, et de promouvoir l'intérêt des associés, l'ASPIM a activement contribué à la réflexion qui a abouti à la naissance de l'OPCI.

L'ASPIM a naturellement vocation à accompagner le développement futur de l'OPCI.

Assuré

L’assuré est la personne dont le décès déclenche le versement par l’assureur aux bénéficiaires désignés de la garantie en cas de décès.

Assureur

La société d’assurance mentionnée sur le certificat d’adhésion.

Autorité des marchés financiers (AMF)

L'Autorité des marchés financiers (AMF) est l'autorité administrative indépendante désignée par l'ordonnance du 13 octobre 2005 pour être l'autorité de tutelle de l'OPCI.

Elle a pour mission de décider de son agrément, de contrôler son activité et de veiller à la protection des souscripteurs de parts ou d'actions.

Avenant

Document contractuel, émanant de l’assureur, constatant une modification apportée à l’adhésion.

Ayant droit

Personne possédant un droit du fait de son activité professionnelle.

Bénéficiaires

La ou les personnes désignées sur le certificat d’adhésion (ou son avenant) pour recevoir ke capital en cas de décès de l’assuré. Chaque bénéficiaire désigné peut accepter par écrit la désignation faite à son profit. Dans un tel cas l’adhérent ne peut plus, sans l’accord du bénéficiaire acceptant, révoquer la désignation de façon directe ou indirecte (sauf cas de révocation légalement permise), demander un rachat, une avance ou une cession en garantie.

Bulletin d’adhésion

Document qui recueille les informations personnalisées afin de permettre l’adhésion au contrat.

Capitalisation

Complémentaire du système de retraite par répartition, la capitalisation permet à chacun de se constituer un capital proportionnel à son effort d'épargne.

Capitalisation et effet de levier : 

Le montant est obtenu en multipliant le nombre de parts sociales par le prix acquéreur (ou prix de souscription) de chacune d’elles à une date donnée. Le recours à l’endettement bancaire ou effet de levier induit est limité en % de la capitalisation de l’année précédente, tel que défini dans la note d’information

Certificat d’adhésion

Document qui précise les caractéristiques et garanties de votre adhésion au contrat et dans lequel figurent notamment l’identité de l’adhérent, de l’assuré et des bénéficiaires.

Cession d'actifs

Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. On parle aussi d'arbitrage, car la société de gestion opère alors un choix s'agissant de l'immeuble cédé et de celui qu'elle va acquérir grâce au produit de cette cession. Les limites à cette faculté de cession sont posées à l'article 1er du décret modifié du 1er juillet 1971 (la SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans et les travaux éventuellement réalisés achevés depuis au moins six ans ; la cession ne doit pas porter chaque année sur plus de 5% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI).

Collecte brute

La collecte brute est le montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.

Collecte nette

La collecte nette est la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisées sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

Commissaire aux comptes

Nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans, dans des conditions fixées par le Code de commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI, ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Commission des opérations de bourse (COB)

La COB est une autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l'organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l'activité de chacune d'entre elles et de veiller à la protection des épargnants.

Compartiment

L'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit qu'un OPCI peut comporter deux ou plusieurs compartiments, chaque compartiment pouvant être constitué d'une classe d'actifs différente (bureaux, murs de boutiques ou centres commerciaux…).

Cette souplesse permet aux porteurs de parts ou d'actions d'investir dans une catégorie spécifique ou un panachage d'actifs.

Les textes d'application viendront préciser le mode de fonctionnement des compartiments d'OPCI.

Composition des actifs

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI sera constitué :

  • d'une majorité d'actifs immobiliers (60 à 90 % de l'actif total), l'OPCI étant un véhicule d'épargne immobilière,
  • d'au moins 10 % de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide, pour assurer la liquidité du produit et permettre à tout moment le rachat des parts ou action,
  • et d'une proportion variable de valeurs mobilières (0 à 30 %) : obligations, actions, OPCVM…

L'actif de l'OPCI se divise en trois grandes classes d'actifs définies par les articles L. 214-92 I. et L. 214-93 du Code monétaire et financier (CMF) : les actifs " immobiliers ", les actifs " liquides " et les " autres actifs ".

Confrontation

Au cours d'une période dite d'enregistrement, les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) sont inscrits en respectant l'ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Dès le terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, le prix de la part auquel elle s'échange, le "prix d'exécution", est déterminé par la société de gestion.

Conjoncture immobilière

En tant que produit d'épargne immobilière, l'OPCI sera corrélé à l'évolution de la conjoncture immobilière. La grande souplesse de gestion du produit permettra néanmoins de tempérer les fluctuations possibles de la conjoncture : possibilité d'investir en France, mais également à l'étranger, - et de profiter ainsi des opportunités des marchés immobiliers, notamment européens-, investissements directs mais aussi indirects (via des participations).

Le respect des ratios prudentiels contribuera également à la dispersion des risques : montant minimal d'actifs exigé, répartition des investissements sur un nombre minimal d'immeubles détenus…

Conseil de surveillance

Représentant les associés auprès de la société de gestion, le conseil de surveillance exerce sa mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société mais doit s'abstenir de tout acte de gestion. Il comprend au moins sept associés élus par l'assemblée générale et dont la durée du mandat est prévue dans les statuts.

Le conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale. A cette fin, il peut opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI (Code monétaire et financier, 
article L. 214-70 et règlement COB n°94-05 modifié, articles 18 à 20).

Création de parts

Il faut distinguer selon qu'il s'agit d'une SCPI à :

  • Capital fixe:
    Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public. Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).
  • Capital variable:
    Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital "plafond" fixé dans les statuts ne soit pas atteint.

Date de conclusion de l’adhésion

Date de signature du Bulletin d’adhésion. Date à partir de laquelle le délai de renonciation commence à courir.

Date de l’effet de l’adhésion

Date d’entrée en vigueur des garanties de l’adhésion au contrat.

Date de valeur

Date d’investissement sur les supports pour les cotisations, date de prise en compte des mouvements pour le rachat, la réorientation d’épargne, le terme ou le décès.

Déductibilité des intérêts d'emprunt

voir intérêt d'emprunt

Délai de renonciation

Délai durant lequel vous pouvez renoncer à votre adhésion et demander que vous soit restituée l’intégralité des cotisations versées ; ce délai est de 30 jours calendaires révolus à compter du moment où vous êtes informé de la conclusion de l’adhésion au contrat.

Déontologie

La gestion de l'OPCI est soumise à des règles strictes définies par l'Autorité des marchés financiers (AMF), organe de tutelle de l'OPCI.

Des règles professionnelles déontologiques devront être établies par la suite.

Dépositaire

Quelle que soit la forme juridique adoptée par l'OPCI, un dépositaire est nommé avec pour mission :

  • la garde et le contrôle de l'inventaire des titres représentant les actifs financiers de l'OPCI,
  • le contrôle de l'inventaire des actifs immobiliers de l'OPCI,
  • le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion.

Le dépositaire assure également pour le compte de l'ensemble des porteurs de parts du FPI le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières éventuellement constatées.

Le dépositaire est distinct de l'OPCI, de la société de gestion et de l'évaluateur immobilier. Il est désigné par l'OPCI.

Distribution

En tant que véhicule d'épargne immobilière offrant tous les avantages de la " pierre papier ", l'OPCI assure aux porteurs de parts ou d'actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d'actifs.

Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values distribuables, imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les SPPICV seront, elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d'un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.

Endettement

Le recours à l'endettement pour financer l'acquisition des actifs constitue l'un des facteurs de souplesse et de dynamisme de l'OPCI, notamment dans une période de taux réels propice à un " effet levier " positif. Il est limité à 50 % de la valeur des actifs immobiliers et 10 % des autres types d'actifs.

Evaluateur immobilier

Le rôle des évaluateurs est fondamental puisqu'ils seront chargés d'établir très régulièrement les expertises qui serviront à déterminer l'actif net, base de détermination de la valeur liquidative de l'OPCI.

Les immeubles sont expertisés par deux évaluateurs immobiliers, agissant de manière indépendante l'un par rapport à l'autre.

Les évaluateurs établissent conjointement, sous leur responsabilité, un rapport de synthèse.

Les évaluateurs sont désignés par l'OPCI pour une durée de quatre ans, après agrément de l'AMF.

Le règlement général de l'AMF déterminera notamment la fréquence des évaluations.

Exercice

Période écoulée entre le 1er janvier et le 31 décembre de chaque année.

Expert

La société de gestion doit présenter à la COB la candidature d'un expert immobilier choisi au sein d'une liste elle-même agréée par l'autorité de tutelle. Une fois désigné par l'AG pour une durée de quatre ans, l'expert est alors chargé d'effectuer une expertise au maximum tous les cinq ans pour l'ensemble du patrimoine locatif de la SCPI (règlement COB n°94-05 modifié, articles 51 et 52). Au cours d'une période quinquennale, une actualisation est réalisée par l'expert afin de déterminer la valeur vénale du patrimoine.

Fonds de placement immobilier (FPI)

L'une des formes juridiques d'OPCI, créée par l'ordonnance du 13 octobre 2005.

Au plan fiscal, le FPI se différencie de l'autre forme juridique d'OPCI, la SPPICV. Le FPI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values éventuellement constatées, qui seront imposés comme des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

En revanche, le FPI sera, comme la SPPICV, un fonds à dominante immobilière.

L'actif du FPI devra être constitué, à concurrence d'au moins 60 %, d'immobilier non coté : immeubles physiques (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, etc.) et parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière (SCI et SCPI).

En matière de gouvernance, l'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit pour les FPI l'institution d'un Conseil de surveillance composé uniquement de porteurs de parts, sur le modèle de ce qui existe actuellement dans les SCPI.
Ce conseil, composé de 5 membres au moins et de 9 membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds, sachant qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion elle-même. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fixera les conditions dans lesquelles le Conseil de surveillance exercera sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.

Garantie de bonne fin

Assumée par la société de gestion en vertu de l'article L. 214-59 alinéa 2 du Code monétaire et financier, la garantie de bonne fin sécurise la transaction (l'acquéreur étant assuré de devenir propriétaire des parts et le cédant de percevoir le montant de sa vente). Pour assumer cette garantie, la société de gestion peut demander préalablement à l'acquéreur de verser le montant de son ordre (commission de transaction incluse) sur un compte spécifique. A défaut, son ordre d'achat peut être annulé (règlement COB n°94-05 modifié, article 31 et Instruction COB, point 2-2-4).

Gouvernance

La gouvernance de l'OPCI est organisée de façon à garantir des procédures de contrôle clairement distinctes du processus de gestion, qui relève du gestionnaire de façon discrétionnaire.

La gouvernance prend des formes différentes selon la forme juridique de l'OPCI : Conseil de surveillance, composé uniquement de porteurs de parts, pour les FPI ; Conseil d'administration et Assemblée générale pour les SPPICV.

Dans tous les cas, l'ASPIM s'est attachée, tout au long du processus de réflexion sur l'OPCI, à privilégier un système de gouvernance assurant transparence et qualité de l'information pour les souscripteurs.

Grand public

L'un des objectifs de la création de l'OPCI est de permettre au plus grand nombre d'épargnants d'accéder à l'immobilier d'entreprise, difficilement accessible pour un particulier (ne serait-ce que du fait des coûts unitaires d'acquisition des immeubles), sous la forme d'achats de parts ou d'actions, par exemple dans l'optique de constitution d'une épargne retraite.

Aujourd'hui, 80 % des 5 à 600 000 porteurs de parts de SCPI sont des personnes physiques. La création de l'OPCI, dont le statut connaît des similitudes avec les OPCVM, devrait permettre de convaincre un plus grand nombre d'épargnants, attachés aux vertus du placement pierre.

Intérêts d'emprunt

Comme pour tout investissement immobilier locatif, l'associé d'une SCPI peut déduire les intérêts d'un emprunt contracté en vue de l'achat de parts pendant toute la durée du prêt. Il est alors possible de faire jouer le "levier fiscal".

Liquidation

Liquider sa retraite, c’est faire valoir ses droits à la retraite. L’âge de liquidation des droits à la retraite est l’âge auquel une personne demande la mise en paiement de sa retraite.

Liquidité intrinsèque

A la différence des SCPI, l'OPCI, en tant que fonds immobilier ouvert et liquide, assure en permanence la capacité de rachat et de souscription des parts ou actions.

A l'achat : l'OPCI est en état d'émission permanente des parts ou d'actions. Au retrait : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10 % des actifs de l'OPCI.

C'est le principe de la " liquidité intrasèque ".

Marché des parts

C'est le lieu de rencontre entre acheteurs et vendeurs. Quand un associé veut sortir du capital de la SCPI, en totalité ou en partie, il émet un ordre sur le marché des parts de manière à ce qu'elles soient rachetées par un acquéreur. Quant au marché dit "primaire", il correspond à l'ensemble des transactions en rapport avec la réelle augmentation du capital d'une SCPI (augmentation de capital d'une SCPI à capital fixe ou souscription sans retrait pour une SCPI à capital variable).

Nantissement des parts :

les associés ayant financé l’acquisition de leurs parts à crédit ont généralement consenti leur nantissement, à titre de garantie, au bénéfice de l’établissement bancaire prêteur. Au terme de la durée de l’emprunt, et/ou après son remboursement, l’associé doit solliciter sa banque afin que celle-ci lui délivre la “mainlevée du nantissement”. Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.

Notice

Document remis à l’adhésion, qui précise les dispositions essentielles du contrat, ainsi que les droits et obligations réciproques des parties.

Objet social

Etendu par la loi du 4 janvier 1993, l'objet social des SCPI reste circonscrit aux dispositions de l'article L. 214-50 du Code monétaire et financier du fait qu'elles sont avant tout des sociétés civiles. Elles ont pour mission "l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif", ce qui sous-entend la possibilité de faire des travaux ou de céder et acquérir des éléments de patrimoine immobilier.

Paiement

Le versement des retraites est mensuel ou trimestriel et à terme échu (à l'issue de la période considérée) ou à terme à échoir (par anticipation sur la période). La CNAV paie mensuellement et à terme échu, l'AGIRC et ARRCO trimestriellement et (sauf exception) à terme à échoir.

Parts et actions

Selon la forme juridique et fiscale du fonds, le capital de l'OPCI est divisé en parts (dans le cas des fonds de placement immobilier) ou en actions (dans le cas des sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable).

Pension

Revenu régulier de retraite versé jusqu’au décès. Ici, le terme « pension » renvoie à la pension de retraite, c’est-à-dire le montant perçu après la cessation d’activité.

Pension de réversion

Pension que touchera un ayant cause (veuve ou veuf survivant à un(e) retraité(e), ou orphelin).

PERCO

Plan d’épargne retraite collectif. Il est à mettre en place en entreprise, à la suite d'une négociation avec les représentants qualifiés du personnel. Le salarié épargne et l'entreprise abonde, c'est-à-dire qu'elle complète, avec des sommes qu'elle peut passer en charges jusqu'à un certain plafond. Le jour de son départ à la retraite, selon l'accord d'entreprise, le salarié aura le choix entre récupérer ses capitaux en bloc ou se faire verser une rente à vie, l'un et l'autre étant nets d'impôt sur le revenu, mais non de prélèvements sociaux. Le PERCO est donc plus souple que le PERP (voir plus bas).

Plafond de la sécurité sociale

Niveau réglementaire qui sert de base au calcul des cotisations sociales. Il est actualisé tous les 1er janvier en fonction de l'évolution du salaire moyen.

PERP

Plan d’épargne retraite populaire. Ce placement instauré par la loi Fillon en 2004 accueille votre épargne pendant votre vie active et s’engage à vous la resservir sous forme de revenu régulier une fois en retraite, et cela, jusqu’à votre mort. Le PERP bénéficie d’un avantage fiscal : les cotisations versées sont déductibles de votre revenu.

Prefon

Les fonctionnaires ont la possibilité d'adhérer à un régime complémentaire, facultatif, géré en capitalisation. Le principal est Préfon, créé en 1967, sous forme d’association, par quatre fédérations syndicales de la fonction publique.

Programme d'activités immobilières

En vue d'obtenir l'agrément de l'AMF, les sociétés de gestion doivent présenter un dossier d'agrément, décrivant notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPCI.

Porteur de part

voir associé

Rachat

Faculté offerte à l’adhérent d’obtenir le remboursement de tout ou partie de l’épargne disponible au titre de son adhésion avant le terme prévu.

Règles de fonctionnement allégées (RFA)

Des OPCI à règles de fonctionnement allégé pourront être créés.

La souscription et l'acquisition de parts ou d'actions d'un OPCI " RFA " sont réservées aux investisseurs institutionnels de droit français et à leurs homologues de droit étranger, ainsi qu'à certains investisseurs dont la définition relèvera du Règlement général de l'AMF.

Rendement

Le calcul est le suivant:
Rendement = Montant annuel distribué par part/prix d'acquisition de la part.

Revenus et plus-values

En tant que véhicule d'épargne immobilière offrant tous les avantages de la " pierre papier ", l'OPCI assure aux porteurs de parts ou d'actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d'actifs.

Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values, imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les SPPICV seront, quant à elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposé selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d'un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.

Réversion

En cas de décès, la pension acquise par un salarié est reversée pour partie à son conjoint. Dans le régime général, le conjoint, ou ex-conjoint divorcé et non-remarié, peut toucher cette pension (54% du montant au maximum) à partir de 55 ans et sous conditions de ressources. Dans les régimes complémentaires, la pension de réversion (60% du montant) est attribuée à 55 ans à l'ARRCO, à partir de 55 ans sous conditions, sinon à 60 ans, à l'AGIRC. Dans la fonction publique, il n'y a pas d'âge minimum pour les femmes, mais il est de 60 ans pour les hommes.

Société civile

Régie par un ensemble de règles fondamentales communes à toutes ces sociétés depuis la réforme opérée par la loi du 4 janvier 1978, une société (ensemble d'associés passant un contrat entre eux dans la poursuite d'un objectif) est civile quand elle n'a pas un caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (Code civil, article 1845, alinéa 2). On en dénombre six catégories dans les domaines de l'agriculture, de l'extraction, des activités intellectuelles, des professions libérales, des coopératives et, ce qui nous intéresse ici, de l'immobilier.

Société de gestion

La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l'agrément de la COB pour exercer son activité.

Société d'investissement immobilier cotée (SIIC)

Le régime des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) a été créé par la loi de finances n°2002-1575 du 30 décembre 2002.

Les SIIC ont pour activité la détention à long terme, le développement et l'arbitrage d'actifs destinés à la location.

Ce sont des sociétés cotées en bourse. Elles diffèrent donc sur ce point essentiel de l'OPCI. La création juridique de l'OPCI correspond à la troisième phase (après " SIIC I et II ") de la réforme de la pierre papier engagée en France.

Société de gestion de portefeuille

La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille. 
La soci été de gestion de portefeuille est une entreprise d'investissement qui gère des portefeuilles individuels ou collectifs d'instruments financiers pour le compte de clients.
Pour exercer son activité, elle doit au préalable adhérer à une association de Place telle que l'ASPIM et obtenir l'agrément de l'AMF. (Voir Agrément)

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV)

L'une des formes juridiques d'OPCI, créée par l'ordonnance du 13 octobre 2005.

Au plan fiscal, la SPPICV se différencie de l'autre forme juridique d'OPCI, le FPI.
La SPPICV sera tenue de distribuer au minimum 85 % du résultat et 50 % des plus-values, qui seront imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières.

En revanche, la SPPICV sera, comme le FPI, un fonds à dominante immobilière.
Dans les SPPICV, la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des parts de sociétés foncières cotées, l'ensemble des actifs immobiliers devant représentant au minimum 60 % de l'actif de la SPPICV.

En matière de gouvernance, les SPPICV pourraient être régies par le droit commun des sociétés anonymes : Conseil d'administration et Assemblée générale.

Souscription / Rachat

En tant que fonds ouvert et liquide, l'OPCI autorise souscriptions et rachats en permanence.

Souscription : l'OPCI est en état d'émission permanente de parts (FPI) ou d'actions (SPPICV).

Rachat : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10% des actifs de l'OPCI.

Souscriptions et rachats s'effectuent sur la base de la valeur liquidative.

Supports d’investissement en unités de compte

Valeurs mobilières ou actifs sur lesquels les unités de compte de l’adhésion sont adossées.

Taux d’occupation :

Taux de remplissage de la SCPI, calculé en fonction des loyers ou en fonction des surfaces.

- En fonction des loyers : il s’agit du taux d’occupation financier (TOF), l’expression de la performance locative de la SCPI.

Il se détermine par la division :

  • du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers ;
  • par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

- En fonction des surfaces : il s’agit du taux d’occupation physique (TOP).

Il se détermine par la division :

  • de la surface cumulée des locaux occupés ;
  • par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI.

Taux de distribution :

dividende annuel brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), rapporté au prix de part acquéreur moyen de l’année n pour les SCPI d’entreprises.

Le Pour les SCPI d’habitation le prix de part correspond au prix acquéreur en vigueur au moment de la souscription.

Translucidité fiscale

Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.

Travaux

Sous certaines conditions fixées à l'article 1er du décret n°71-524 du 1er juillet 1971, les sociétés de gestion sont autorisées à procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, d'agrandissement et de reconstruction. Par cette action, la société de gestion procède à un arbitrage entre les coûts à court terme générés par ces travaux et l'amélioration quantitative du patrimoine qui en découle.

TRI (Taux de rentabilité Interne) :

Unités de compte

Il s’agit d’unités de mesure de l’épargne investie notamment dans des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), supports à capital variable (FCP, SICAV). Une unité de compte correspond à une part ou action du support.

Valeur de l’unité de compte

Pour un investissement, il s’agit de la valeur liquidative de l’unité de compte majorée des frais d’achat propres au support lorsqu’ils ne sont pas nuls. Pour un désinvestissement, il s’agit de la valeur liquidative minorée des frais de sortie propres au support lorsqu’ils ne sont pas nuls.

Valeur liquidative

C'est la valeur des parts du FPI ou des actions de la SPPICV, fondée essentiellement sur la valeur actualisée des biens immobiliers, telle qu'elle ressort de l'expertise des deux évaluateurs immobiliers. (Voir Evaluateur immobilier)

La valeur liquidative sera déterminante dans la fixation des prix de souscription et de rachat des parts et actions.

Valeur de réalisation :

Valeur vénale du patrimoine résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs.

Valeur de reconstitution :

Valeur de réalisation majorée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine

Valeur de retrait :

Prix de souscription de la part au jour du retrait diminué des frais de souscription

Valeur du patrimoine

La COB impose trois approches comptables de détermination de la valeur du patrimoine de chaque SCPI :

  • la valeur vénale d'un immeuble est déterminée par un expert indépendant agréé par la COB. Elle est définie comme "le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où il trouve cet immeuble" (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI modifié). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise au maximum tous les cinq ans, assortie d'une actualisation annuelle.
  • la valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale de son patrimoine immobilier et de la valeur nette des autres actifs de la société (Code monétaire et financier, 
    article L. 214-78, alinéa 5).
  • la valeur de reconstitution de la SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine (même article).

Ces valeurs sont publiées par la société de gestion dans son rapport annuel et approuvées par l'assemblée générale annuelle des associés.

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